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Comprendre la loi Censi-Bouvard
Prolongée jusqu’au 31 décembre 2021, la loi Censi-Bouvard est une aide de l’état qui soutient les contribuables français voulant investir dans des logements meublés. Vous devez acheter un ou plusieurs biens immobiliers dans une résidence de services (pour personnes âgées ou pour étudiants, par exemple), sans dépasser les 300 000 € par an. Ce dispositif apporte de nombreux avantages aux acquéreurs, parmi lesquels une réduction d’impôt pendant 9 ans et la récupération de la TVA. L'investissement immobilier en Censi-Bouvard est une valeur sûre. Découvrez quelles sont vos obligations et les critères à respecter pour pouvoir investir et louer en Censi-Bouvard.
Sommaire
Les différentes résidences éligibles au dispositif Censi-Bouvard
- Les résidences d’accueil et de soin : elles offrent un encadrement médical constant et un logement adapté à des personnes qui ne disposent pas de leur autonomie. Attention, ces résidences ne peuvent pas toutes bénéficier du dispositif Censi-Bouvard : elles doivent en effet avoir obtenu un agrément « qualité », au plus tard un an après leur mise en exploitation
- Les résidences pour personnes handicapées ou âgées : elles concernent les EHPAD, les logements foyers, les unités pour personnes désorientées ou encore les maisons d’accueil spécialisées
- Les résidences pour étudiants : elles accueillent au moins 70 % d’étudiants
- Les résidences de tourisme ne sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2017 au titre de la loi n°2016-1917
Comment louer en Censi-Bouvard ?
Il n’y a pas besoin de s’inscrire au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) pour pouvoir bénéficier du dispositif Censi-Bouvard.
Vous devez acquérir un logement se trouvant dans une résidence de services (seniors, étudiants, etc.). Ce type de résidences est implanté de manière stratégique au sein des régions dans lesquelles la demande de logements est la plus forte. Vous n’aurez donc pas de difficulté à trouver des locataires. Vous devez loué sous un bail commercial.
Ce bien doit être un logement neuf, en location meublée ou en VEFA (état futur d’achèvement). Le gouvernement impose d’ailleurs une liste stricte de tout le mobilier que doit posséder un logement pour être considéré comme meublé. L'acquisition en VEFA permet une réduction sur le revenu fiscal.
Le propriétaire qui investit en Censi-Bouvard a ensuite l’obligation de mettre son bien en location dans les 12 mois qui suivent la livraison de celui-ci. Si la maison ou l’appartement a plus de 15 ans, il devra être rénové pour garantir sa conformité aux nouvelles normes.
Vous vous engagez à louer votre logement pendant une durée de 9 ans. Tant que ce délai n’est pas écoulé, vous ne pouvez pas revendre votre bien immobilier. Si vous le faites quand même, vous devrez en effet rembourser toutes les réductions d’impôt dont vous avez bénéficié.
Quels sont les avantages de la loi Censi-Bouvard ?
Le dispositif Censi-Bouvard n’est pas limité par des zones géographiques, comme l’est la loi Pinel. Les locataires ne doivent pas non plus se trouver en dessous d’un certain plafond de ressources annuelles.
L’investisseur bénéficie pendant 9 ans d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix HT du bien immobilier.
Vous pourrez acquérir plusieurs logements chaque année, tout en restant dans la limite de 300 000 € par an.
Le montant de la TVA sur votre achat immobilier (soit 20 % du prix du bien) est récupérable sous plusieurs conditions :
- L’exploitant de la résidence dans laquelle vous investissez doit proposer au moins trois services concernant la vie quotidienne (petit-déjeuner, accueil, entretien des locaux, par exemple) à ses locataires
- Le propriétaire du bien doit louer sous le statut de LMNP et déclarer ses loyers dans la catégorie des BIC
- Les loyers que vous percevez doivent être soumis à la TVA de 5,5 %
Vous pourrez récupérer la TVA dans les 3 à 6 mois suivant le début d’exploitation de la résidence de services.
Si le montant de la réduction d’impôt à laquelle vous avez droit dépasse le montant de vos impôts, votre réduction peut être reportée pendant six ans.
Censi-Bouvard et LMNP
Si vous voulez louer votre bien en Censi-Bouvard, vous devrez le faire sous le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel). Les recettes locatives que vous encaisserez chaque année ne doivent donc pas être supérieures à 50 % de vos revenus totaux ni dépasser de 23 000 € par an.
En revanche, vous ne pourrez pas amortir un bien immobilier si vous avez profité de la réduction d’impôt Censi-Bouvard. Cette règle concerne uniquement le logement et pas le mobilier, car celui-ci s’amortit.
Une des informations importantes est que l’investisseur qui loue en LMNP doit s’inscrire au SIE (Service des Impôts des Entreprises). Conservez bien votre numéro de dossier, car vous devrez le noter sur vos déclarations de TVA trimestrielles et annuelles.
Quelles sont les limites de ce mécanisme de défiscalisation ?
La réduction d’impôt Censi-Bouvard est limitée sur sa fiscalité au plafonnement des niches fiscales. Vous ne pourrez donc pas dépasser 10 000 € de crédit d’impôt chaque année.
Avec l'investissement immobilier en résidence, vous devez placer toute votre confiance dans son gestionnaire. C’est en effet lui qui va gérer votre bien immobilier et s'occuper de la gestion de vos locataires.
Si vous avez effectué des travaux il y a moins de 15 ans, votre patrimoine à pris de la valeur fiscale.
