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Comment réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier neuf ?
Le secteur du bâtiment constitue un moteur important de l’activité économique française. Voilà pourquoi les gouvernements successifs ont incité les ménages à investir dans l’immobilier neuf à travers la mise en place de plusieurs dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou la loi Censi-Bouvard. Dans cet article, le Groupe Édouard Denis vous donne les clés pour comprendre comment en bénéficier et ainsi réduire vos impôts.
Quels sont les avantages de l’investissement dans le neuf ?
Investir dans l’immobilier neuf présente de nombreux avantages. Sûr et fiable, cet investissement permet tout d’abord de se constituer un patrimoine pérenne que l’on peut par la suite choisir d’occuper comme résidence principale, de mettre en location ou de revendre. L'investissement locatif vous offre la possibilité de bénéficier de revenus locatifs. Les propriétaires participent ainsi à la bonne santé économique du secteur du bâtiment, source notamment de création d’emplois.
De plus, les logements neufs devant se conformer aux nouvelles normes de construction en vigueur, ils sont bien plus éco-performants que les logements anciens. Certes plus chers à l’achat, leur prix est amorti par les économies réalisées sur le plan énergétique. De même, leur nouveauté repousse de plusieurs années la nécessité de procéder à des travaux de maintenance ou d’entretien, parfois coûteux dans l’immobilier ancien.
A noter que le propriétaire devra régler des taxes immobilières comme la taxe foncière.
Tout aussi intéressant, l’acquisition d’un logement neuf donne également droit à des réductions d’impôt, sous réserve de respecter certaines conditions. La première est l’obligation pour le propriétaire de proposer son bien à la location pendant un certain nombre d’années. Après quoi, il pourra décider d’habiter le logement, de continuer à le louer ou de le revendre afin de profiter de son capital. Dans le but d’encourager les futurs acquéreurs à se lancer, deux dispositifs ont été mis en place : la loi Pinel et la loi Censi-Bouvard.
Optimiser sa fiscalité avec la loi Pinel
Depuis le 1er septembre 2014, la loi Pinel permet de réduire le montant de ses impôts jusqu’à 21 %. Pour en bénéficier, il faut acquérir un bien immobilier neuf éco-performant, situé dans une zone où la demande en logements est supérieure à l’offre. Le bien ne peut pas être en location meublée et devra ensuite être mis en location pour une durée déterminée de 6, 9 ou 12 ans.
Lors de l'achat du bien, il faut généralement voir avec une banque pour faire un crédit immobilier. En supplément du prêt immobilier que la banque vous accordera, vous devrez souscrire à une assurance emprunteur et payer des intérêts d'emprunt pour couvrir le risque que prend l'établissement bancaire en vous prêtant de l'argent.
En fonction du montant investi et de la durée de location, les taux de diminutions atteignent respectivement 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient du logement. Le loyer demandé est plafonné et doit correspondre aux ressources du locataire dont le montant est déterminé selon la composition du foyer, la zone géographique et la surface habitable du logement.
Pour être plus concret, prenons l’exemple d’un appartement de 80 m² situé à Lyon, une ville de la zone A. Supposons que vous ayez acheté le bien pour un montant de 250 000 euros et que vous décidiez de le louer pendant 12 ans. Vous bénéficierez alors d’une réduction de 250 000 x 21/100 = 52 500 euros de bénéfice sur 12 ans, soit 4 375 euros par an de réduction sur vos impôts.
Sachez par ailleurs que la loi Pinel limite le nombre d’investissements éligibles à deux par an. Le montant dépensé dans le cadre de ces investissements ne doit pas dépasser 300 000 euros. L’excédent ne sera de toute façon pas pris en compte lors du calcul de la réduction d’impôt.
Comme évoqué plus haut, il est possible de continuer à louer votre bien après l’échéance de la période maximale de 12 ans. Mais cette fois, l’obligation de plafonner le montant du loyer n’a plus cours, vous serez donc libre de déterminer cette somme vous-même.
Réduire ses impôts avec la loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard a été promulguée afin d’encourager les futurs propriétaires à investir dans les résidences de services à destination des seniors, des personnes handicapées ou des étudiants, par exemple.
Pour bénéficier de réductions d’impôt, il convient d’acheter sur plan un logement meublé au sein d’une résidence de ce type. Ce bien doit ensuite être proposé à la location pendant une durée minimum de 9 ans. Le respect de ces conditions permet à l’acquéreur de voir ses impôts diminuer de 11 % tout en profitant de revenus complémentaires à travers la perception de loyers. Attention cependant, l’investissement ne doit pas dépasser 300 000 euros.
Cumuler ce dispositif avec le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) permet au propriétaire de récupérer l’intégralité de la TVA du bien immobilier, c’est-à-dire 20 % du prix TTC de l’investissement, au bout de 20 ans. Dans le cas où la vente du bien interviendrait avant ce délai, il faudra que le nouveau propriétaire poursuive le bail.
https://www.commentplacermonargent.fr/loi-censi-bouvard/comment-fonctionne-la-loi-censi-bouvard
Le déficit foncier
Ce dispositif constitue un bon moyen de réduire ses impôts lorsque les charges financières liées à l’investissement dépassent le revenu foncier. Il se crée alors un déficit correspondant à la différence entre les dépenses et les recettes. Il est possible de l’utiliser pour défiscaliser totalement les travaux d’un bien destiné à la location. Une fois le déficit foncier constaté, il suffit de le soustraire du revenu global dans une limite de 10 700 euros. Cela revient à déclarer les travaux faits et déduire les frais engendrés sur votre imposition. Le surplus peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes.
Cependant, il faut savoir que la déduction du déficit foncier nécessite la location du bien jusqu’au 31 décembre de la 3e année après l’imputation du déficit. Il faudra donc relouer le logement au plus vite si le locataire rend les clés.
Pour les individus souhaitant mettre en location un bien ancien, ils peuvent opter pour le régime réel.
