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VEFA : tout ce qu’il faut savoir sur la vente en état futur d’achèvement
Dans le marché de l’immobilier neuf, la majorité des ventes se font aujourd’hui en VEFA, c’est-à-dire en état futur d’achèvement. Le bien est ainsi acheté avant ou pendant la construction. L’acquéreur signe alors un contrat avec le promoteur qui garantit la conformité entre le bien acheté et le bien livré à l’issue des travaux. De par sa nature, la VEFA peut tout aussi bien séduire que susciter une certaine appréhension en fonction du profil des acquéreurs. C’est pour cette raison que le Groupe Édouard Denis vous apporte toutes les informations nécessaires pour y voir plus clair sur les avantages et les modalités de la VEFA.
Comment fonctionne ce dispositif ?
La VEFA s’inscrit dans un cadre réglementé par la loi. L’acheteur est donc protégé, car la construction du bien n’a pas encore commencé ou n’est pas achevée. Vous pouvez retrouver les droits relatifs à cette solution immobilière dans le Code de la construction et de l’habitation, accessible en ligne.
Ainsi, l’acheteur devient propriétaire du terrain, mais aussi des bâtiments déjà en construction à la date de la vente. Au fur et à mesure que la construction progresse, la propriété évolue également. Cela engendre un étalement du prix suivant le rythme des travaux. En moyenne, le délai entre l’achat du bien et sa livraison est compris entre 12 et 24 mois.
Outre ces spécificités, la VEFA présente peu de différences avec les autres types de transactions immobilières.
Quels sont les avantages ?
La VEFA présente un nombre conséquent d’avantages dont il faut préférablement avoir pris connaissance avant toute décision :
- Au même titre que les autres logements neufs, la VEFA offre de nombreux gages à l’acheteur (garantie de parfait achèvement, garanties biennale et décennale) ;
- Le bien est approuvé par les collectivités locales et respecte donc les normes en vigueur ;
- L’acheteur bénéficie d’un accompagnement personnel et d’un degré maximal de service de la part du promoteur jusqu’à la remise des clés ;
- La construction est maîtrisée du début à la fin pour assurer une livraison optimale du bien ;
- Le paiement est contrôlé grâce à son versement suivant l’avancée des travaux.
À combien s’élèvent les frais de notaire et la TVA ?
Comme pour tout bien immobilier neuf, les frais de notaire sont de l’ordre de 2 % à 3 % du prix d’achat. Ils comprennent :
- Les émoluments du notaire ;
- Les émoluments de formalité ;
- La taxe de publicité foncière dont le taux correspond à 0,175 % du prix hors taxe du bien ;
- La contribution de sécurité immobilière fixée à 0,10 % du montant du bien ;
- Les frais divers.
La TVA s’élève, quant à elle, à 20 %. Ce montant est destiné à l’État par le biais du promoteur. Pour certains primo-accédants dont le futur logement se situe en zone d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU), la TVA est abaissée à 5,5 %. Cette exception est accordée en fonction des ressources maximales de l’acquéreur et des plafonds en vigueur.
Qu’en est-il du contrat de réservation ?
Le contrat de réservation est composé de plusieurs clauses qui s’inscrivent dans la législation et qui en font un acte authentique. Ainsi, outre la présentation de l’acheteur et du vendeur, il doit également faire état d’une description précise du logement et de sa situation dans l’immeuble, le lotissement…
Doivent ensuite être mentionnés le prix pratiqué, les modalités de paiement associées ainsi qu’une éventuelle pénalité qui protège le promoteur des retards de versement. Le délai de livraison du bien et les garanties doivent obligatoirement figurer au contrat.
Il doit également être stipulé que la non-obtention d’un prêt immobilier est une condition suspensive à la poursuite du projet. S’il voit sa demande rejetée par la banque, le futur acheteur pourra donc renoncer à la VEFA sans devoir verser de pénalité.
Pour l'achat d'un appartement neuf en France, il faut signer un contrat de vente chez le notaire.
Le contrat peut comporter une ou plusieurs annexes, en fonction de la situation, mais cela n’est pas obligatoire.
Est-il possible de faire valoir son droit de rétractation ?
Il est possible de faire valoir votre droit de rétractation, même après la signature du contrat de réservation. Vous disposez ainsi d’un délai de 10 jours à compter du lendemain de la remise en main propre de l’acte de vente pour vous rétracter.
Pour ce faire, il est nécessaire de faire part de votre décision au vendeur à l’aide d’une lettre recommandée avec accusé de réception avant que le délai de rétractation ait expiré. Si la raison de votre rétractation est liée à des changements touchant à la nature ou à la valeur du logement, par exemple, vous pourrez alors récupérer le montant de votre dépôt de garantie sans pénalité financière.
Comment le règlement de la vente est-il organisé ?
Le paiement du bien est organisé à l’aide d’un échéancier strict fixé par le cadre législatif, qui suit l’avancement des travaux. Habituellement, le montant des versements est déterminé à partir du prix total du bien et ne peut dépasser un certain pourcentage.
Phase d'avancement des travaux | % Appelé | % Cumulé |
|---|---|---|
| Déclaration d'ouverture de Chantier (D.O.C) | 20% | 20% |
| Au démarrage des fondations | 10% | 30% |
| A l'achèvement des fondations | 5% | 35% |
| A l'exécution du plancher bas du rez-de-chaussée | 10% | 45% |
| A l'exécution du plancher haut du rez-de-chaussée | 15% | 60% |
| A la mise hors d'eau | 15% | 70% |
| A la mise hors d'air | 15% | 85% |
| A l'achèvement des travaux | 10% | 95% |
| A la livraison | 5% | 100% |
