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Capacité d’emprunt : qu’est-ce que c’est ?
Aussi nommée « capacité d’endettement», la capacité d’emprunt détermine la somme maximale qu’une personne peut emprunter en toute sécurité lorsqu'elle souhaite acheter. Au-delà, le crédit sera considéré comme à risque, et se verra rejeté par la plupart des banques. Calculée en fonction des revenus et des charges fixes, la capacité d’emprunt est déterminée par la banque lors des premiers rendez-vous. Néanmoins, il est possible d’effectuer une estimation en ligne pour se faire une idée de ce que vous pouvez emprunter à l'aide d'un simulateur et d'un tableau d'amortissement. Sans plus attendre, voici tout ce que vous devez savoir sur la capacité d’emprunt, les méthodes utilisées pour la calculer, et les solutions pour l’optimiser.
- 1 - Le taux d’endettement détermine en grande partie la capacité d’emprunt
- 2 - Le reste à vivre représente la somme qu’il reste après avoir payé les mensualités
- 3 - Le taux d’intérêt jouera également sur la capacité d’endettement de l’emprunteur
- 4 - La capacité d’endettement dépend surtout de la durée du crédit immobilier
Le taux d’endettement détermine en grande partie la capacité d’emprunt
Pour déterminer si elle peut accorder le financement ou non du prêt, la banque se basera avant tout sur les revenus mensuels du ménage. L’un des outils les plus fréquemment utilisés est le taux d’endettement. Celui-ci représente la fraction des revenus que l’emprunteur consacrera au remboursement de son crédit. Par exemple, avec un salaire de 3 000 € et des mensualités de 700 €, le taux d’endettement s’élève à 23 %.
Pour un emprunteur aux revenus moyens, le taux d’endettement n’est pas censé dépasser 33 %. Autrement dit, les mensualités du crédit immobilier ne doivent pas dépasser le tiers des revenus de l’emprunteur. Cependant, concernant un emprunteur aux revenus plus importants, le taux d’endettement peut être bien plus élevé. Dans certains cas particuliers, il peut même dépasser 45 %.
Vous l’aurez compris : si le taux d’endettement à 33 % est un indice très efficace pour connaître sa capacité d’emprunt, il ne s’applique néanmoins que pour les ménages aux revenus moyens. Ceci dit, il est tout de même possible de se faire une idée du montant idéal de ses mensualités en se basant sur le taux d’endettement. Cela dépend aussi du montant de l'apport personnel que l'acquéreur peut mettre.
La formule suivante est donc optimale pour estimer sa capacité d’emprunt : (revenus nets x 0,33) – mensualités des crédits en cours. Pour connaître sa capacité d'emprunt, il est aussi possible de faire une simulation en ligne.
Bien que cette formule soit globalement très efficace, il existe un critère mieux adapté aux emprunteurs plus aisés qui ont des capacités de remboursement plus élevés : le reste à vivre.
Le reste à vivre représente la somme qu’il reste après avoir payé les mensualités
Le reste à vivre est un critère fiable pour déterminer la capacité d’emprunt, puisqu’il détermine précisément l’argent qu’il restera à l’emprunteur pour vivre. On l’obtient en soustrayant ses charges fixes de ses revenus nets. Voici quelques exemples des frais pris en compte dans le calcul du reste à vivre dans un dossier :
- Les mensualités du crédit immobilier
- Les mensualités des autres crédits
- Les loyers
- Les frais de transport (train, voiture, bus, tram)
- Les frais de scolarité des enfants
- Les charges courantes de la maison (électricité, gaz, eau, chauffage, etc.)
- L’impôt sur le revenu
- Les obligations légales (exemple : pensions alimentaires)
Le reste à vivre est censé permettre à l’emprunteur de payer toutes ses autres charges (nourriture, habillage, hygiène, loisirs, etc.), tout en continuant à épargner. Bien entendu, chaque banque a sa propre manière de calculer le montant maximum du reste à vivre, qui est sujet à négociation.
Le taux d’intérêt jouera également sur la capacité d’endettement de l’emprunteur
Au-delà des revenus, la capacité d’emprunt dépend également de certains paramètres du prêt immobilier. C’est bien sûr le cas du taux d’intérêt, qui représente un coût à ne pas négliger. À titre d’exemple, pour un crédit sur 20 ans de 300 000 € avec un taux de 1,40 %, le montant total des intérêts sera de 44 131 €, soit plus de 14 % de la somme empruntée.
Néanmoins, avec un taux de 1,30 %, le montant des intérêts s’élèvera seulement à 40 905 €, soit plus de 3 000 € de différence. En fin de compte, même une légère baisse du taux d’intérêt représente une grande différence sur la capacité d’emprunt.
Par conséquent, si vous êtes primo-accédant et êtes éligible au prêt à taux zéro, vous pourrez ainsi augmenter considérablement votre capacité d’endettement. Ceci dit, même en dehors du PTZ, il faut savoir que depuis quelques années, les taux immobiliers sont au plus bas et les prêts sont donc plus accessibles qu'avant.
Les banques cherchent à attirer les nouveaux clients, et à les encourager dans leurs projets. En mai 2020, les taux s’élevaient à 1,25 % selon la Banque de France. Les Français bénéficient donc d’une capacité d’emprunt accrue, et la tendance devrait se poursuivre.
La capacité d’endettement dépend surtout de la durée du crédit immobilier
Comme nous avons pu le voir, il existe une multitude de critères pouvant influencer la capacité d’emprunt. En revanche, il faut garder à l’esprit que la capacité d’endettement dépend en très grande partie de la durée souhaitée pour le crédit. Il vous sera peut-être plus simple de rembourser vos mensualités si votre achat immobilier est un investissement locatif car vous recevrez un loyer tous les mois.
En empruntant sur 10 ans, les possibilités seront évidemment plus restreintes qu’en empruntant sur 20 ans. Ainsi, pour une demande de prêt d'un ménage aux revenus modestes, il sera toujours préférable d’opter pour une durée suffisamment longue, qui lui donnera accès à une capacité d’emprunt très raisonnable.
Cependant, étant donné que le taux d’intérêt est plus élevé pour les crédits à longue durée, ce paramètre doit être mûrement réfléchi.
Enfin, lorsque vous faites une acquisition, il ne faut pas oublier les frais supplémentaires qui s'ajoutent au montant du prêt. Par exemple, les frais de notaire, l'assurance ou encore un courtier immobilier si vous avez fait appel à ce service pour trouver votre bien.
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